2015年11月30日月曜日

新しい物件。

新しい物件。

牛久市の物件を考えています。

いいところ、改造すると1戸建てなのに、メゾネット2戸になるところ。

わるいところ、シロアリ付き、アパート需要がない田舎の立地。

今週入札する予定。



2015年11月29日日曜日

ワタリBIRD。

娘2号名言。

「ワタリBIRD」渡り鳥先生のこと。

「私は可愛いから、車にひかれない。」

「紅玉(べにだま)てりんごと読むんだよね。」





ジャパンカップ 結果。

ジャパンカップ 結果。

1番人気、4番人気ショウナンパンドラ的中。

1.2倍、2.2倍です。

今週もラッキーでした。


ジャパンカップ 追加

ジャパンカップ 追加。

15番ショウナンパンドラ複勝で追加。

12番は人気先行ドベか1着。


2015年11月28日土曜日

ジャパンカップ予想

ジャパンカップ予想。

1番人気を複勝で。多分、1.1倍にしかならない。

他の買い方も検討したけれど、期待値による回収率が100%を下回る。

1番人気を複勝で買うのが確率的には高い。

ただし、つまらない。

冒険したい方には、馬番12番を複勝でおすすめする。最近ついてる人が当たっているから。



2015年11月24日火曜日

相続時上場株評価額時価70%に下げのインパクト。

相続時上場株評価額時価70%に下げも

相続時上場株式評価額時価70%への相続税評価額の改正が検討されている。

現在上場株式の相続税評価額は時価の100%で、預金や現金と変わらない評価額だった。

それに対して土地は時価の80%建物に至っては50%から70%と時価に対して低く評価されて、比較すると有利だった。

この不動産有利の状況が変わると、相続の資産構成、不動産と上場株式のバランスが変化することなるであろう。


具体的には、現金で収益不動産を購入して節税する方法は見直されることになり、その代わりに今まで納税用資金としての上場株式が節税用の資産になる可能性がある。

ただ、アパート需要があるような更地の土地に借入金でアパートを建てる方法は、相続対策として有効なのでなくならないと思う。

つまり、この改正のインパクトは、今現在、不動産に偏っている相続対策が、上場株式取って代わられて、不動産をつかった相続対策は徐々に減り、その分、上場株式を使った節税方法が増える結果となる。(不動産の需要が減る、大○建託ピンチか。)

これは、不動産業界は株価対策でとばっちりを受ける形になりますね。

逆に株屋さんは株価が上がる材料としては大きいと思います。

また、真の勝利者は財務省。消費税10%対策かな。さすが、財務省、消費税を上げるためには、なんでもするね。



2015年11月23日月曜日

廃墟投資家さんこと、村上さんの最新刊本が無料。

廃墟投資家さんこと、村上さんの最新刊本が無料。

amazonプライムの月いち無料本コーナーを見ていたら、なんと、廃墟投資家こと村上さんの最新刊本がキンドル版ながら、無料で公開されていた。

もし、amazonプライムに入会されていて、キンドル端末お持ちの方がいたら、是非ダウンロードされたらいいと思います。

アマゾンにアカウントお持ちの方なら、プライムに入会しても年3900円で様々な特典があり、元が取れてお得ですよ。



2015年11月22日日曜日

マイルチャンピオンシップ 結果

マイルチャンピオンシップ 結果。

複勝、一番人気の馬番5番と10番的中。1.3倍1.5倍。

ワイドも馬番5番10番で3.0倍。

今週も運が良かった。






2015年11月21日土曜日

個人の不動産投資ブームはいつまで続くか。

個人の不動産投資ブームはいつまで続くか。

数値的に検証したい。

まず、グーグル先生に 「不動産投資 書籍 セミナー 平成○年」

と入れて検索してみて、どれだけヒットするかやってみた。

平成18年        108000
平成19年          95900件
平成20年                 64400件
平成21年         36800件
平成22年         31100件
平成23年         35500件
平成24年         34300件
平成25年         35000件
平成26年         50200件
平成27年11月まで   46400件

平成20年から平成21年はリーマンショック。

平成23年には東日本大震災。

一旦減って、また増加中。

不動産は7年周期と言われるので、22年が底と考えると、29年まで増加するでしょう。平成32年のオリンピックの3年前がピークか?

これは意外と、信ぴょう性が高いのではないかと思っております。

なぜなら、日本の景気のピークが平成29年と予想しているので、そこまで不動産ブームは続くと考えているからです。

なぜ、日本の景気のピークが平成29年なのか。

それは、アメリカの景気のピークが平成29年と予想しているからです。

実は日本の景気のピークはアメリカの景気のピークとほぼ重なっております。

したがって、アメリカの景気のピークを予想すればだいたい不動ブームのピークを予想できます。

アメリカの景気のピークを予想するには、アメリカの景気と金利動きは関係性が高いので、金利の動きを見ればアメリカの景気のピークの予想が可能です。

その関係性を簡単にゆうと、景気が良くなれば、金利が上げられ、景気が悪ければ金利が下げられます。ただそれだけの動きです。

実は今、アメリカは景気が良くなる入り口に来ております。

そのため、米国は金利の上げを平成27年12月に予定しています。

一旦、利上げになると段階的に利上げが何回かに分けて上げられます。

第二次世界大戦後アメリカの利上げ期間は平均2年です。

その場合、これをあてはめると、平成29年まで行われることになります。だいたいこの時がアメリカの景気のピークとなることが多いです。

当然日本の景気のピークもこの時ではないかと思います。

したがって、平成29年まで、不動産ブームは続きます。













マイルチャンピオンシップ予想

一番人気を複勝で。

あと、馬番で5番10番を複勝でもいいかな。

一番人気から馬番で5番10番2点ワイドでいかがでしょう。


2015年11月20日金曜日

残念ながら落札出来ませんでした。

残念ながら落札出来ませんでした。

本日、水戸地裁本庁競売の開札日でした。

常陸大宮市の物件に入札しました。

私の入札価格は14,360,003円で、落札金額は17,655,555円でした。

にっこり会でも、にっこりさんが同じ物件を注目していました。

驚きでしたが、みんな考えることは一緒ですね。

落札出来た方はおめでとうございます。

次の物件は頑張ります。




2015年11月19日木曜日

北野武のことば。


"どんなに高いワインより、喉が渇いたとき

の一杯の冷たい水の方が旨い。


お袋が握ってくれたオニギリより旨いものは

ない。


贅沢と幸福は別物だ。


慎ましく生きても、人生の大切な喜びはす

べて味わえる。


人生はそういう風にできている。"



芸能人として文化人として頂点を極めた人

ことば。

やりたいことはやれる立場にあった人のこ

とば。

こんなことは、あえて言わなくても、みんな

知っている。

あえて云うのはなんだろう。

そんなこと考えていると、

「おい、お前、今人生考えてたろ。何でこんなことしてんだろって思ってたろ、なぁ。なに人生考えてんだよ。てめぇ、人生考えてる暇あったら客みつけてこいよ」

by「狭小邸宅」名言集より。

現実に戻されます。






2015年11月18日水曜日

アパマン、Airbnbに参入か。

アパマン、Airbnbに参入か。

2015/11/17 18:30 アパマンショップ

ホールディングス


「民泊」及び「短期・中期」賃貸への参入に

関するお知らせ


http://www.apamanshop-hd.co.jp/pdf/pr/prnews1162_20151117bgt.pdf

prnews1162_20151117bgt
超過利益があるところには、超過利益がなくなるまで参入はつづく。

徐々に供給過剰になるね。


2015年11月17日火曜日

Airbnbと旅館業法。

Airbnbと旅館業法。

昨今大家業界で盛り上がっている、Airbnbを使った民宿経営。

簡易宿所の許可をとってあれば、問題が起こったとしても、問題はない。

しかし、大部分は許可のない、もぐり民宿だと思われる。

もぐりの民宿は、旅館業法的にはグレーと言われているが、許可をとらないで、不特定多数のものを泊めることを業としている場合、完全に違法だ。

今現在、取り締まりの対象になているのはごく一部で大丈夫、とゆう楽観的な見方もある。

しかしながら、これは当局が法律運用面で手抜きをしているだけで、いざ、問題が起こった場合、一気に取り締まりに来ると考えたほうがいい。

すでに、ホテル旅館業界は違法なものとして、取り締まりをするように政治に働き掛けているものと思われる。

その証拠に、マスコミの取り扱いが最近Airbnbについて、否定的なニュースが目につくように感じられる。これは政治に対して業界の陳情が届いている証拠と考えられる。

さすがに、取り締まりの強化がなされるのは、もう少し先になると思うが、先々取り締まりの強化が行われることはさけられないと思う。

それを考えると、私のような弱小投資家が、どこまでAirbnb投資を出来るか、最近疑問に思う。

しかし、同時に、簡易宿所の許可が取れて、少ない投資額で、Airbnbができる方法はないか模索している。

誰かヒントくれませんか。








2015年11月16日月曜日

2020年東京のファミリー向け物件はオリンピックまでに売ったほうがいい?

2020年東京のファミリー向け物件はオリンピックまでに売ったほうがいい?




東京都の発表から2015年をピークに家族世帯が減少に転じます。そのかわり独り者が増えますね。

ファミリー向け物件はオリンピックまでに売ったほうがいいのかもしれません。

2015年11月15日日曜日

エリザベス女王杯 結果

エリザベス女王杯 結果

1番人気6番人気4番人気が入賞、2点ワイド的中。合わせて11.2倍。

ラッキーでした。

エリザベス女王杯 予想

エリザベス女王杯 予想

1番2番人気を頭にして、4-7番人気まで
流し、8点でワイド。

過去十年累計、回収率129%

15時31分時点


2015年11月13日金曜日

買ってはみたが使わなかったもの。

買ってはみたが使わなかったもの。

第三位
エンジン式草刈機

買ってはみたが、買った不動産には草が生えておらず必要なかった。

第二位
マキタ電動丸ノコ

買ってはみたが、私がやるようなリフォームには、のこぎりで十分だった。

第一位
アルミ製伸縮式6メーター梯子

買ってはみたが、車内に入りコンパクトなアルミ製ながら、非常に重たくて、一人では扱えなかった。(涙)

2015年11月12日木曜日

テッド先生ありがとう。

テッド先生ありがとう。

「冷静になって、考えてみてくれ。

週5日勤務の疲れが,

週2日の休みでとれるわけ無いだろう。」

目からうろこです。







2015年11月11日水曜日

地盤、屋根、壁。

地盤、屋根、壁。

私が家屋を見るときに重視していることです。

特に地盤が一番大事と思います。

その土地の地盤が良いか悪いかは、昔どのような土地だったかを調べることが必要です。

そこで役に立つのが、


歴史的農業環境閲覧システム

です。

この中にある、迅速測図は明治時代の地図で関東一円の西洋式古地図です。

ここに、どんな土地だったかの情報があります。

しかも、現在の地図と比較できます。

グーグルマップのオーバーレイを使用できるので、自分が購入予定の土地がどんな土地だったか確認できます。

関東だけですが、とても役に立つので、グーグルマップにインストールしておくことをおすすめします。




2015年11月10日火曜日

不動産のスリーステージ。

不動産の投資時期によるスリーステージ。

新築、中継ぎ、エンド。

新築。

字のごとく、新築から不動産投資する。新築から10年まで。

いいこと、客付けに困らない、転売しても価格がそれほど下がらない、維持費が安い。

悪いこと、投資金額が高額。利廻りがそこそこ。

中継ぎ。

新築から引き継いだ物件を対象とする不動産投資。新築後10年経過から20年前後。

いいこと、そこそこ客付けに困らまい、利廻りがそこそこいい。うまく行けば、初期投資金額が少なくてすむ。維持費もかかるけれどそれほどはない。

わるいこと、転売価格が安くなる、後期には、客付けに困る。維持費も後期かかるようになる。

エンド。

中継ぎから引き継ぎ、新築から20年以上の物件を対象とする不動産投資。

いいこと、物件価格が安い、利廻りがいい。

わるいこと、維持費がかかる。転売価格が安い。客付けに困る。


ちなみに私はエンドです。







2015年11月9日月曜日

「結婚はコスパが悪い」について。

「結婚はコスパが悪い」について。
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では、老後に備えるにはどうすればいいのか? 今回は、そのことについて考えたい。まず、もとの記事にも触れられているが、人が収入を得るための方法は、大きく分けて4つある。それは、「労働、資産、家族の援助、社会保障」だ。

若者の中には、この4つを「収入を得るための方法」として、そもそも理解していない人が多い。ほとんどの若者は、収入を得る方法は「労働」しかないと考えている。
たとえば先日、こんな記事が話題になった。
これを読んで、びっくりした。今の若者の多くは、結婚のコストパフォーマンスの「良さ」を理解できないのだ。それは、収入を得るための方法として、上に挙げた「家族からの援助」を考えられていないからである。

孫が100人いれば、死ぬまで食いっぱぐれない

家族というのは、何も血縁に限るわけではなく、ここでは大きく「社会とのつながり」と言い換えてもよい。社会とのつながりが大きければ、それだけ助けてもらえる可能性が高まる。子供が何人もいれば、そのうちの誰かが助けてくれる可能性は大きい。あるいは、子供が何人もいれば、孫だって何人もできる。社会とのつながりは指数関数的に増えていく。
極端な話、孫が100人いて、そのうちの多くの強いつながりを保っていれば、死ぬまで食いっぱぐれはないだろう。その意味で、結婚はむしろ「コスパサイコー!」なのである
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「おカネ」というのは、労働、資産、家族の援助、社会保障という4つのうちの、「資産」に分類される。そして「資産」には、大きく分けて「お金、不動産、証券、その他」の4つがあるから、おカネはそのうちの4分の1にすぎない。つまり、収入を得るための方法全体でいえば、4分の1の中の4分の1で、16分の1の価値しかないのだ。
確かにおカネは目に見えやすいし、とても使いやすい。しかしながら、その16分の1に集中してしまうと、他の16分の15が疎かになって、老後の困窮は免れない。もし真剣に老後に備えるとしたら、おカネ以外の16分の15について、もっと真剣に考えるべきなのだ。
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一つ目は、「老後にも働ける環境を確保しておく」ということ。そのためのスキルを、若い頃に身につけるのだ。
例えば士業などは、一生続けられる仕事だ。あるいは商売も、定年というものがない。それ以外にも、老人になっても働ける仕事というのがいくつかある。そのためのスキルを、今から養っておくのだ。
二つ目は、資産でも新たな資産を形成しやすい、不動産や有価証券を手に入れるよう、若いうちから努力すること。

投資しまくることで「心の負担」が減る

三つ目は、家族に投資すること。結婚し、子供を産み、地域の人々ともつながりを深める。助けられるときに、できるだけたくさんの人を助ける。今持っているおカネを、誰かを助けるために使いまくる。
四つ目は、社会保障。社会保障は、いざというときのセーフティーネットだが、これを心置きなく受けるためには、変な言い方だが、税金や年金、保険金を払えるときにけちけちせずにしっかり払うということである。税金や年金、保険金を払えるときにしっかりと払っておけば、いざというとき社会保障に助けられても、心の負担が軽くなる。心の負担が軽くなると、それだけ生きやすくなるのである。
まとめると、老後に備えるためには、若いうちにいろいろと「投資」しておくということだ。老人になっても働くスキルを身につけるために投資し、不動産などの資産を形成するために投資し、子供のために投資し、社会保障を得るために投資する。
そういうふうに投資をしまくっていると、現金など手元になくなるが、それでいいのである。それは、貯金をするよりよっぽど賢い老後への備えなのだ。
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 「結婚コスパ悪い説」の、残念すぎる"勘違い" | プレタポルテ | 東洋経済オンライン | 新世代リーダーのためのビジネスサイト

このなかで、「資産」の1/4の不動産なんですが全体としたら1/16のうちなんですね。

全部を一人でやろうとすると、できないと思います。

これって、夫婦で分担すると可能になるのでは。

結婚はメリット有りますね。



2015年11月8日日曜日

定期巡回に行ってまいりました。

定期巡回に行ってまいりました。

どぶ掃除、蜘蛛のとり、廊下の掃除。

30分位ですが、これをやると運気が上がった気がします。

次の物件に向かう途中、セブン-イレブンのコーヒ-をいただく。

いつもの行動パターンです。

2週間に一度ですが、やらないと、すぐに物件は荒れてしまいます。

めんどくさいとは思いませんね。

又2週間後に行きます。



2015年11月7日土曜日

新しい物件。

新しい物件、今、手がけています。

競売物件なんですが、調査済。問題は少ないと判断しました。

ただ一点、問題有り。

そこをクリアーしたらOKです。

入札したら、公開します。

これが落とせたら楽しくなります。


2015年11月6日金曜日

11/10業務連絡。

11/10

にっこりふどうさん。

にっこり会行きます。

温泉楽しみにしています。



2015年11月5日木曜日

INAXシャワートイレの巻

INAXシャワートイレ。

仕事場のトイレに設置して有ります。

先日、仕事場のINAXのシャワートイレの電源が点滅しているのに気が付きました。

故障かなと思い、グーグル先生に聞いてみると、

なんと、設置から10年経つと、自動的に点滅するのです。

どうも、メーカーによると長期間の使用のため10年経過した時、不具合がないか点検を促すために、そのような仕掛けをつけているようです。

電源の点滅を消す方法があるのですが、シャワートイレ内部をあけて、特定のスイッチを、メーカーのサービスマンが処理しないと消えないのです。

もちろん、サービスマンは有料です。

実は、わたしの物件にもINAXのシャワートイレ設置しています。

電源点滅型シャワートイレは一部の機種なので私は関係ないみたいですが。

しかしながら、こんなことで、入居者さんから呼ばれて対処しなければならないかと思うとINAXのシャワートイレは購入したくないですね。

てゆうか、先に言えよ。点滅するって。








2015年11月4日水曜日

Airbnb物件の見学。

10/31にN氏主催、Airbnb物件の見学会へ行ってまいりました。

物件は、新高円寺駅より徒歩3分。

築35年22坪木造住宅。

2世帯にリフォーム。

本体は所有権で2900万円(安い)。

リフォームは某デザイナーさんの和風モダン仕様。

総額1700万円(少し高め)。

エアービーで回す予定。宿泊費は不明。

予想一人3000円位か。6人まで泊まれるみたい。

内部の写真は、撮影禁止。

私のスケッチで想像してください。



感想は、すばらしい、私もやりたいです。これなら私も都内に物件がもてる。


2015年11月3日火曜日

我孫子の物件その後。

我孫子の水たまり物件、落札金額わかりました。

189万円です。

私の予想は、280万円。

入札したら、楽勝で落札できてました。

ただし、ずいぶん高い金額で落札になったはずです。

なぜこんな金額の差がでたか。

それは、雨漏りの修理とリフォーム代金の見積もりの違いだと思います。

特に、雨漏りの修理が私の予想よりも高額になるんだと思います。

しかし、単純に難あり物件なので、人気がないだけかもしれません。

なかなか、落札金額を適正金額にすることは難しいですね。